转移房产没有用!唯一住房也可能要遭司法拍卖

5月5日，最高人民法院发布《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，以保障当事人、利害关系人和案外人行使异议权，满足人民法院办理执行异议和复议案件的客观需要。其中规定，被执行人名下的唯一住房可以执行。

“现在北京、上海房价上涨比较快，一些房屋的所有人把自己房子出卖以后，买受人把价款全部交付。经过一段时间后，卖方的人一看房价上涨，就不愿意交付房屋了。这个时候，买受人就打官司，要求卖方交付房屋。人民法院判决合同有效，限定出卖人在一定的期限内向买受人交付居住的房屋，等到法院执行的时候，他说我就只有一套房子，你不能执行。”这是最高人民法院执行局复议监督室主任范向阳提到的典型案例。

另外，范向阳提到，“很多案件中，被执行人本来有几套房子，人民法院的判决或者仲裁机构的裁决一做出来，被执行人意识到自己马上要输官司了，就赶快卖房，把自己名下的房屋全部转让、转移，有的转移到自己子女或者自己父母名下，等人民法院执行的时候，被执行人称自己只有一套房子，不能执行。”  

按照最高法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，第六条规定的是，如果执行标的系被执行人本人及其所抚养家属维持生活必需的居住住房，可以豁免执行。  

范向阳也坦言，以往在实践中，人民法院出于维护社会稳定的考虑，往往在被执行人名下只有一套房的案件中，有的法院就都一律停止执行。

但是此次最高法的相关规定或一改以往“钻空子”的局面。此次司法解释规定了对被执行人只有一套房的执行，在进行充分利益权衡的基础上作出一定变通。

最高人民法院执行局副局长张根大解释，根据最高法相关规定，如果执行标的系被执行人本人及其所扶养家属维持生活必需的居住房屋，可以豁免执行。但并非被执行人只要仅有一套房屋，就一律停止执行。如果被执行人名下的唯一住房，超出了被执行人及其所扶养家属生活必需的范围，人民法院可以执行。

另外值得关注的是，此次规定中亦明确，人民法院不能执行买受人购买的符合法定保护条件的未过户不动产。

张根大表示，登记在被执行人名下的房屋从法律上应当视为被执行人的财产，但是，由于中国的不动产登记制度还不够完善，买受人如果购买了被执行人名下的房屋，由于种种因素未能及时办理过户登记手续，如果仅仅考虑申请执行人的金钱债权受偿，完全不考虑买受人的利益，将会引发严重的社会问题，也不符合公平原则。

业内人士指出，在过去的各类司法纠纷和债务偿还中，若涉及住房资产抵债的做法，会充分考虑到债务人的住房是否唯一。这个时候并不会强制执行住房资产的拍卖，而最高法院此次规定，某种程度上能够弱化部分债务人逃避监管的动机。这对于各类纠纷的执行能够有一个有效的保障。

该规定自2015年5月5日起施行。