楼市回暖带动 土地拍卖高溢价

3月以来楼市成交量的反弹特别是“红五月”的确立，开始逐渐在开发商拿地的积极性以及地方政府放量供地上反映出来。监测显示，进入6月，20大重点城市土地成交平均溢价率达到14.6%。相比去年8月至今年5月低于5%的平均溢价率有了大幅提高。

　　广州6月出让土地翻倍

　　前日，广州番禺区揽核镇的商住地块正式出让，折合楼面地价约为1690.85元/平方米，最终被凯德惠居以3.9918亿获得。此外，从广州市国土和房管局公布的土地出让计划来看，6月广东计划出让土地达13幅，远高于1-5月月均的6.8幅。此外还有消息称，近期广州还将举行2012年经营性土地推介会。

　　不仅是广州，6月全国不少地方土地市场都开始逐渐结束冷清的状态。如上海土地交易中心共8幅经营用地集中竞拍，吸引79家房企参与竞拍，当中不乏绿地、佳兆业等大型开发企业。最终总成交金额26.74亿元，总成交面积为38.08万平方米。其中5幅地块的溢价率超过20%，算上3幅底价成交地块，当天土地出让的整体溢价率也高达73%，嘉定新城D10-24地块溢价率更高达惊人的435.5%。

　　另外如北京的两块多功能商业地块采用招标形式出让，也结束了近2个月的经营用地成交空白。位于通州运河核心区西海子棚户区的这两块多功能用地以约3.45亿元的总价成交，楼面价均为11800元/平方米，刷新了通州同类型土地楼面价的纪录。而厦门、乐山、青岛、成都等多个城市的土地溢价率均超过30%。其中，乐山在5月底成交的三宗住宅用地溢价率超过50%。

　　据链家地产监测的土地市场交易数据，今年6月份以来，全国20大重点城市土地平均溢价率达到14.6%，其中住宅平均溢价率为12.75%，商业用地溢价率为18.85%。而去年8月份至今年5月以来，这20大重点城市的土地溢价率均低于5%。

　　从开发商来看，不少大型开发商近期的确加快了抄底土地市场的步伐。万科也在6月出手，9.41亿溢价2000万拿下南京南部新城地块。

　　土地市场难言全面回暖

　　业内人士指出，土地溢价率短期内飙升得益于多种因素共同作用。一方面，此前在宏观调控的背景下，开发商拿地热情降低，土地市场跌入冰点，低溢价率成为市场常态，甚至不乏出现土地流拍。但5月楼市成交量的上涨使开发商回笼了部分资金，拿地底气增强，开始着手投入补充土地储备。

　　另一方面，各城市也相继推出优质地块，造成土地集中出让。“土地市场供应量增多，房企融资到位，加上各地相继出台楼市微调政策和此前央行降准和降息，这些因素的共同作用累计促成了近期土地市场交易的火爆”。

　　知名地产专家胡广东认为，土地市场的变化反映出最冷清的时期已经过去，土地市场将逐渐进入复苏。开发商拿地的热情也表现出对市场预期的乐观态度。

　　但合富置业首席分析师龙斌也指出，“土地溢价率与地块区位有直接关系，以广州的实际情况来看，黄埔大道附近的土地溢价率统筹高达30%，而番禺等周边地段基本维持底价成交。从企业的角度来看，企业对优质土地的需求量仍然比较旺盛，例如珠江新城周边地块由于地段优势明显，配套设施完善，目前均价已经高达17000元/平方米。可见即使同一城市，地段不同溢价率就有很大差别。”因此近期土地市场出现的高溢价率并能不完全说明土地市场已经回暖。

　　链家地产市场研究部陈雪则表示，尽管近期重点城市出现相对较高的溢价率地块，但总体而言并未促进市场整体升温，当前房企仍然普遍采用谨慎的拿地策略。