深化农村土地改革专题之二

【提要】数据显示，截至2013年6月底，全国农户承包土地流转面积达到3.1亿亩，占家庭承包耕地面积的23.9%。   

新华房产1月22日北京讯继十八届三中全会提出建立统一的城乡建设用地市场，允许农村集体建设用地出让、租赁、入股等问题后，近日出台的中央一号文件内容再涉农地入市问题。文件深化了关于农村的若干问题，较之前的中央经济工作会议和中央农村工作会议更加深入。

      一号文件指出，要引导和规范农村集体经营性建设用地入市，完善城乡建设用地增减挂钩制并且允许承包土地的经营权向金融机构抵押融资。特别提到要按照中央统一部署，有序推进这项工作。意思就是中央会加速立法，盘活农村的可建设性土地。

      目前，部分省份已经自发地对集体用地流转进行相关探索，但都明确要求不得用于房地产开发。CRIC研究中心人士表示，由于存在土地权属问题以及相关法律配套不完善，且操作审批流程等的复杂性，此举短期内不会有大进展。对于房地产行业的影响，该人士称，长期将有利于提升房地产市场土地供应量，缓解城市土地供求紧张的状况，但短期影响效果有限。

      再涉农地入市 推行需综合配套

      在深化土地制度方面，文件要引导和规范农村集体经营性建设用地入市，允许出让、租赁、入股。特别提到要按照中央统一部署，有序推进这项工作。这也是对十八届三中全会中关于允许农地入市的深化。

      数据显示，截至2013年6月底，全国农户承包土地流转面积达到3.1亿亩，占家庭承包耕地面积的23.9%。加快土地流转将为发展现代农业等问题提供有利契机，然而，在现实中，“借力”流转之名，背后进行的资本动作不得不让人忧心。

    近日，媒体披露的河北等地流转的数千亩土地被人进行资本运作，加价倒卖等做法引人深思。一号文件特别指出，土地流转和适度规模经营要尊重农民意愿，不能强制推动。农民想种自己承包的地，就让他自己种，任何人无权干涉。

    实际中，一位中部地区三线城市的政府人员向新华网记者表示，“（这些措施）初衷都是好的，如果在推行中没有进一步的跟进措施，有些问题难以解决。”

    该人士进一步解释，一般农民需要钱时，比如大病、天灾人祸，会在有钱人的利诱下不惜将所有权等一次性卖出去的。再比如全家进城或远离故土打工，一时觉得土地是累赘，也会在一些人蛊惑下卖掉，或者，因借贷无法偿还等等，都会逐渐丧失土地的这些权利。

    国务院发展研究中心研究员刘守英指出，当前土地问题十分复杂，牵涉利益相关方太多，土地管理制度改革理论准备不够充分，需要考虑现实、政策与法律的平衡，所以只能由中央统一部署，进行周密的政策设计。

    短期进展有限 对房地产影响待考

    上海易居房地产研究院副院长杨红旭曾表示，建立城乡统一的建设用地市场，则会使土地利益分配格局，发生巨大变化，比如城市政府收入减少，而农村集体与农民收入增加。改革难度之大，可想而知。

    中央财经领导小组办公室副主任、中央农村工作领导小组办公室主任陈锡文曾表示，农村集体土地的主要问题不是入市问题，而是在保证其权利的基础上，对其用途要有严格限定。

    上述CRIC研究人士分析，总体来看，农村集体建设用地入市在短期不会出现较大进展，一是我国土地权属现状较复杂，土地确权登记难度较大，二是土地流转相关的法律配套还未建立起来，限制了农村集体建设用地入市，三是出于保护耕地的考虑，在集体用地入市方面应该会设置较严格的标准和操作审批流程。

    “值得注意的是，部分省份已自发地对集体用地流转进行了有相关试点探索，但都明确要求不得用于房地产开发，而外界一直期待的小产权房问题，暂时亦没有确权可能。”该人士表示。

    此前，便有人士预测农地入市将对平抑房价起到重大影响。从实际情况来看，农地一般都较市中心较远，尽管价格上很容易让人接受，但相关配套等方面因素的制约，很可能在实际购买中，出现供大于求的局面。

    上述人士表示，宅基地及集体建设用地流转将逐步放开，加之征地补偿制度的进一步完善，土地城镇化的进程将加快，长期将有利于提升房地产市场土地供应量，缓解城市土地供求紧张的状况，但短期影响效果有限。